Erbgemeinschaft bei einem Immobilien-Erbe: Was gilt es zu beachten?

Mehrere Erben für einen Nachlass werden vom Gesetzgeber als "Erbgemeinschaft" bezeichnet. Diese Konstellation bringt ganz eigene Herausforderungen mit, denn die involvierten Parteien müssen sich hinsichtlich ihres eigenen Anteils einig werden. Bei einer Teilung von liquidem Vermögen wie Kontoguthaben geht das noch recht einfach, bei einer Immobilie ist es komplexer. Mit diesem Blogbeitrag möchten wir Sie aufklären.

Gemeinschaftlichkeit - von der Evaluierung über die Verwaltung bis zur Teilung

Bei einer Erbengemeinschaft greift der Grundsatz "allen gehört alles". Folglich muss über den gesamten Nachlass gemeinschaftlich verfügt werden, bis dieser tatsächlich gerecht geteilt wurde. Eben das bringt in der Praxis nicht selten Probleme mit sich: Schließlich möchte keine Partei beziehungsweise kein einzelner Erbe weniger als der Rest bekommen. Schlimmstenfalls drohen sogar juristische Auseinandersetzungen. Ein weiterer wichtiger Begriff: Erbquote. Damit ist gemeint, wie viel welchem Erben zusteht. Bevor es tatsächlich zu einer Teilung der Erbschaft kam, spiegelt die Erbquote das Stimmrecht eines Einzelerbens wider. Während der Teilung dann hingegen, welchen Anteil (also welche Quote) dem Erben zusteht. Alle Erben teilen sich zudem die identischen Rechte und Pflichten. Das umschließt auch, dass der Nachlass bis zur Teilung gemeinschaftlich verwaltet gehört. Bei einer Immobilie beispielsweise müssen sich die Erben also die Bewirtschaftung dieser teilen, bis sie dann verkauft oder anderweitig mit ihr verfahren wird - dies darf die Erbengemeinschaft nicht einem Einzelerben "zuschieben", selbst wenn dieser mitunter eine höhere Erbquote hat.

Klärung des weiteren Umgangs mit der Immobilie

Streitigkeiten über das weitere Verfahren mit einem Vermögenswert können innerhalb einer Erbengemeinschaft ständig auftreten. Üblicherweise aber besonders häufig bei einer Immobilie, da sie typischerweise den größten Vermögenswert darstellt und zudem nicht so liquide wie ein Nachlass von Schmuck, Gold, Aktien oder Bargeld ist. Wichtig ist in diesem Zusammenhang: Ein Veräußerungsgeschäft, also der Verkauf der Immobilie, ist nicht mit einer einfachen Mehrheit möglich. Existieren also vier Erben, die jeweils eine Erbquote von 25 % haben, dürfen nicht drei davon über den Kopf der vierten Partei hinweg entscheiden. Eine Veräußerung muss immer einstimmig, also von allen Erben, beschlossen werden.

Widersetzt sich, um bei dem Beispiel zu bleiben, die vierte Partei bleibt den weiteren drei Erben nur eine Klage oder eine Teilungsversteigerung der Immobilie. Kommt es dann doch zur Veräußerung, hat diese Partei aber weiterhin Anspruch auf den Erlös daraus in Höhe der festgesetzten Erbquote.

Wir beraten Sie gerne im Detail

Erbengemeinschaften sind komplexe Konstellationen, die umso komplexer werden, je mehr Erben involviert sind und je höher das Nachlassvermögen ist. Gern beraten wir Sie als objektive Partei individuell entsprechend Ihrer Situation - und steuern im Anschluss, sofern gewünscht, den Verkauf.